الفصل السادس: العقارات الاستثمارية

تعريف العقارات الاستثمارية

هي العقار الخاص (بالمالك) الذي تحتفظ به المنشأة لغرض كسب إيرادات إيجارية أو لإنماء رأس المال، والمؤجَّر بعقد إيجار (تشغيلي) فقط. ويشمل هذا المعيار عند التأجير على أساس (عقد إيجار تشغيلي) فقط.

الفرق بين مواضيع فصول الإيجار

الفرق بين الإيجار (التشغيلي) و(التمويلي)

شروط اعتبار العقد (تمويلياً)

في حالة أن أي شرط من الشروط أدناه أثبتت صحتها — حتى لو تحقق شرط واحد فقط — فيعتبر العقد (تمويلياً)، وغير ذلك تتم محاسبة عقد الإيجار على أساس (تشغيلي): 1. يسمح بشراء الأصل في نهاية العقد وتوقُّع أن المستأجر سوف يمارس ذلك. 2. تنتقل ملكية الأصل للمستأجر في نهاية العقد حسب العقد. 3. مدة عقد الإيجار تمثل نسبة كبيرة من العمر الإنتاجي للأصل. 4. إذا كان المستأجر يتحمل الخسائر الناتجة عن تغيير في القيمة العادلة للأصل عند انتهاء العقد.

سياسات وقوانين مهم اتباعها عند تصنيف العقد على أساس (تمويلي) أو (تشغيلي)

أمثلة على العقارات الاستثمارية

يُستثنى من العقارات الاستثمارية

القياس الأولي للعقارات الاستثمارية

شروط القياس الأولي للعقارات الاستثمارية: 1. من المحتمل تدفق منافع اقتصادية. 2. يمكن قياس قيمتها بطريقة معقولة.

القياس الأولي بتكلفة الشراء أو الاقتناء: هي جميع التكاليف اللازمة حتى يصبح العقار جاهزاً للاستئجار.

أمثلة عليها: (سعر الشراء + نفقات يمكن رسملتها ليصبح جاهزاً مثل: الأتعاب والخدمات القانونية + ضرائب نقل ملكية غير مستردة + رسوم تطويرية + تكاليف بناء + رسوم خدمية + تكاليف معاملات أخرى).

يُستثنى من التكاليف الأولية: جميع المصاريف التي تأتي بعد أن يصبح العقار جاهزاً للاستئجار.

أمثلة عليها: (تكاليف بدء التشغيل + إصلاحات وصيانة + فقدان مواد غير عادية + الخدمات اليومية مثل العمالة والمواد الاستهلاكية + الضرائب القابلة للاسترداد).

السداد المؤجَّل (السعر النقدي المعادل)

في حالة تم تأجيل سداد العقار الاستثماري فإن تكلفته تكون “بالسعر النقدي المعادل”، والفرق بين مبلغ الدفعات والسعر النقدي المعادل يُسجَّل كمصروف فائدة.

السعر النقدي المعادل: القيمة الحالية للمبلغ الذي يجب دفعه اليوم للحصول على نفس التدفق النقدي المتوقع من العقار مستقبلاً.

رسملة تكاليف الاقتراض

معالجة (تكاليف الاقتراض) وفقاً للمعايير الدولية: يجب أن تتحقق جميع الشروط أدناه للبدء برسملة الفوائد، وتتوقف الرسملة عند عدم استيفاء أحد الشروط: 1. أن يتم بالفعل استلام مبلغ الاقتراض. 2. أن يتم بالفعل البدء في صرف المبلغ المقترض على إنشاء الأصل وما زال المبلغ يُصرف عليه. 3. أن تكون حالة الأصل الاستثماري (تحت الإنشاء).

معالجة (تكاليف الاقتراض) وفقاً لمعيار التقرير المالي للمنشآت الصغيرة والمتوسطة: ينص على أن تكاليف الاقتراض تُسجَّل دائماً كمصروفات في الفترة التي تتحملها المنشأة ولا تُرسمل على الأصل.

القياس اللاحق للعقارات الاستثمارية

يمكن للمنشأة الاختيار ما بين: نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة.

يمكن للمنشأة أن تغيّر نموذج سياسة تقييم عقاراتها الاستثمارية إذا كان سينتج من ذلك معلومات ملاءمة أكثر.

القيد في حالة انخفاض القيمة العادلة:

القيد في حالة زيادة القيمة العادلة:

مثال عملي – القياس اللاحق للعقارات الاستثمارية

المثال: في تاريخ 31/12/2003 كان لدى شركة (س) مبنى جاهز للتأجير للغير، وبلغت التكلفة الإجمالية لإنشاء وتجهيز المركز التجاري كعقار استثماري 3,000,000 ريال، وكان العمر الإنتاجي للمبنى 10 سنوات، والقيمة المتبقية في نهاية العمر 500,000 ريال. واستعانت الشركة بخبير مستقل لتقدير القيمة العادلة للسنة الحالية والسنوات الثلاث القادمة وكانت بيانات القيمة العادلة كالتالي:

المطلوب (1): إعداد قيود القياس اللاحق لنهاية سنوات 2004، 2005، 2006 باستخدام نموذج التكلفة.

المطلوب (2): إعداد قيود القياس اللاحق لنهاية سنوات 2004، 2005، 2006 باستخدام نموذج القيمة العادلة (وقد اقتصر الحل المعروض على قيد سنة 2004).

الحل (1): نموذج التكلفة:

مصروف الاستهلاك = (3,000,000 – 500,000) ÷ 10 = 250,000 ريال

إذاً قيد القياس اللاحق في نهاية جميع السنوات التالية 2004، 2005، 2006:

الحل (2): نموذج القيمة العادلة:

قيد القياس اللاحق لنهاية سنة 2004:

زيادة قيمة العقار = (3,200,000 – 3,000,000) = 200,000 ريال